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EschVerwaltungsgericht annulliert Regelung bezüglich Einliegerwohnungen
2021 hatte die Mehrheit im Escher Gemeinderat unter Bürgermeister Georges Mischo entschieden, den „Plan d’aménagement particulier quartier existant“ unter anderem so zu ändern, dass Einliegerwohnungen in rund 4.000 Einfamilienhäusern nicht mehr möglich wären. Das Verwaltungsgericht hat diese Bestimmung nun annulliert, da sie im Widerspruch zu bestehendem Gesetz steht.
Einer Entscheidung des Escher Gemeinderats vom 5. Februar 2021 zufolge könnte man meinen, es gäbe keine Wohnungsnot in der Stadt. Die Gemeinde hatte damals kurzerhand beschlossen, den Teilbebauungsplan „Quartier existant“ (PAP QE) unter anderem dahingehend zu ändern, dass Einliegerwohnungen in rund 4.000 Einfamilienhäusern nicht mehr erlaubt sein würden. Im grafischen Teil des PAP QE waren diese Häuser grün markiert. In seinem Urteil vom 26. Juli hat das Verwaltungsgericht die Bestimmungen des PAP QE bezüglich dieser „grünen Häuser“ nun annulliert.
Konkret geht es um den Artikel 34.1. des Teilbebauungsplans: „La modification de l’affectation des maisons unifamiliales désignées à cet effet sur le plan de repérage des PAP QE, y inclus l’aménagement d’un logement intégré, est interdite.“
Das Problem ist: Die Gemeinde wollte damit nichts weniger als die Kategorie „Einfamilienhaus“ neu definieren. Im Anhang II der großherzoglichen Verordnung vom 8. März 2017 bezüglich der Teilbebauungspläne ist allerdings genau beschrieben, was ein Einfamilienhaus ist, und in dieser Definition sind die sogenannten Einliegerwohnungen enthalten: „On entend par maison unifamiliale une construction servant au logement permanent et comprenant en principe une seule unité de logement. Un seul logement intégré supplémentaire y est admis.“
Ein Eigentümer hatte dagegen Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht, und recht bekommen: Die Entscheidung der Escher Gemeinde verstößt gegen geltendes Recht und wurde annulliert.
Das Gericht weist in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass die Einrichtung einer zusätzlichen Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus keine Möglichkeit ist, über deren Gewährung oder Nichtgewährung die Gemeinden frei entscheiden könnten, sondern ein inhärentes Merkmal des Einfamilienhauses.
Die Kommune würde mit ihrem Beschluss u.a. das Eigentumsrecht einschränken. „Il s’ensuit que l’administration communale, en créant une catégorie particulière de „maison unifamiliale“ dans laquelle l’aménagement d’un logement intégré supplémentaire est interdit, a dénaturé et privé la notion ‚maison unifamiliale’ d’une partie de sa substance et imposé par la force des choses des restrictions urbanistiques et au droit de propriété allant au-delà du cadre tracé par le règlement grand-ducal du 8 mars 2017 PAP“.
Ein Anwalt aus Luxemburg-Stadt hatte bereits im August 2019 die damalige Innenministerin Taina Bofferding schriftlich auf die rechtlichen Widersprüche hingewiesen. In deren Antwortschreiben steht u.a.: „Je tiens tout de même à vous assurer que je tiendrai compte de votre réclamation lors de mon approbation, à condition qu’elle ne soit pas devenue sans objet.“
Warum?
Es stellt sich die Frage, warum der Escher Gemeinderat angesichts akuter Wohnungsnot und angesichts der Tatsache, dass in einer Universitätsstadt stets Studentenwohnungen benötigt werden (eine typische Nutzung einer Einliegerwohnung), die Möglichkeit von 4.000 zusätzlichen Wohnungen verbieten wollte.
Die Frage nach den Gründen stellte sich auch die „Cellule d’évaluation“ (CE) des Innenministeriums, die am 7. Oktober 2019 ein Gutachten zu den Vorhaben des neuen PAP QE erstellte. „La cellule s’interroge quant aux raisons qui ont pu motiver les autorités communales d’interdire tout logement intégré pour les PAP QE des zones d’habitation et des zones mixtes (…). En effet, aucun argument urbanistique valable ne peut être invoqué pour interdire l’aménagement d’un logement intégré (…)“
Nicht nur, dass es in den Augen der CE keinen Grund für ein solches Verbot gibt, auch wird bezweifelt („Il est même fort douteux (…)“), dass das Verbot konform zum Artikel 2 des Gesetzes vom 19. Juli 2004 über die Gemeindeplanung und Stadtentwicklung ist, der eine rationelle Nutzung von Boden und Raum befürwortet.
In seiner Stellungnahme zum Gutachten begründet der Schöffenrat seine Entscheidung damit, dass die Escher Einfamilienhäuser sich selten für qualitative Einliegerwohnungen eignen würden; darüber hinaus würde eine Verdoppelung der Wohnungsdichte in den betroffenen Vierteln zu Problemen führen, da die Infrastrukturen nicht angepasst seien.
Sonderbare Rechnung
Es stellt sich hierbei einerseits die Frage, ob die Gemeinde keine Möglichkeit hat, die Qualität einer Wohnung zu kontrollieren bzw. eine Veränderung zu fordern, falls die Wohnung nicht den Normen entspricht.
Andererseits ist die angeführte Verdoppelung der Wohnungsdichte nicht richtig. Die erwähnte großherzogliche Verordnung vom 8. März 2017 definiert im Anhang ebenfalls die Wohnungsdichte und sagt klipp und klar, dass Einliegerwohnungen für deren Berechnung nicht berücksichtigt werden: „On entend par densité de logement le rapport entre le nombre d’unités de logement et le terrain à bâtir brut exprimé en hectares. Les logements intégrés, au sens de l’annexe II du règlement grand-ducal du 8 mars 2017 (…) ne sont pas pris en compte.“
Der leitende Architekt der Gemeinde, Luc Everling, ignorierte dies und meinte in der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats vom 5. Februar 2021, dass wenn man über 4.000 zusätzliche Wohnungen genehmige, man laut Berechnungsschema der Wohnungsdichte rund 10.000 Menschen mehr in Esch hätte.
Die irreführende Berechnung hat offensichtlich die Mehrheit im Gemeinderat erschreckt und sie dazu bewogen, dem Rat des Schöffenrats bei der Abstimmung zu folgen. Die Opposition stimmte damals geschlossen dagegen.
Tageblatt
2021 hatte die Mehrheit im Escher Gemeinderat unter Bürgermeister Georges Mischo entschieden, den „Plan d’aménagement particulier quartier existant“ unter anderem so zu ändern, dass Einliegerwohnungen in rund 4.000 Einfamilienhäusern nicht mehr möglich wären. Das Verwaltungsgericht hat diese Bestimmung nun annulliert, da sie im Widerspruch zu bestehendem Gesetz steht.
Einer Entscheidung des Escher Gemeinderats vom 5. Februar 2021 zufolge könnte man meinen, es gäbe keine Wohnungsnot in der Stadt. Die Gemeinde hatte damals kurzerhand beschlossen, den Teilbebauungsplan „Quartier existant“ (PAP QE) unter anderem dahingehend zu ändern, dass Einliegerwohnungen in rund 4.000 Einfamilienhäusern nicht mehr erlaubt sein würden. Im grafischen Teil des PAP QE waren diese Häuser grün markiert. In seinem Urteil vom 26. Juli hat das Verwaltungsgericht die Bestimmungen des PAP QE bezüglich dieser „grünen Häuser“ nun annulliert.
Konkret geht es um den Artikel 34.1. des Teilbebauungsplans: „La modification de l’affectation des maisons unifamiliales désignées à cet effet sur le plan de repérage des PAP QE, y inclus l’aménagement d’un logement intégré, est interdite.“
Das Problem ist: Die Gemeinde wollte damit nichts weniger als die Kategorie „Einfamilienhaus“ neu definieren. Im Anhang II der großherzoglichen Verordnung vom 8. März 2017 bezüglich der Teilbebauungspläne ist allerdings genau beschrieben, was ein Einfamilienhaus ist, und in dieser Definition sind die sogenannten Einliegerwohnungen enthalten: „On entend par maison unifamiliale une construction servant au logement permanent et comprenant en principe une seule unité de logement. Un seul logement intégré supplémentaire y est admis.“
Ein Eigentümer hatte dagegen Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht, und recht bekommen: Die Entscheidung der Escher Gemeinde verstößt gegen geltendes Recht und wurde annulliert.
Das Gericht weist in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass die Einrichtung einer zusätzlichen Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus keine Möglichkeit ist, über deren Gewährung oder Nichtgewährung die Gemeinden frei entscheiden könnten, sondern ein inhärentes Merkmal des Einfamilienhauses.
Die Kommune würde mit ihrem Beschluss u.a. das Eigentumsrecht einschränken. „Il s’ensuit que l’administration communale, en créant une catégorie particulière de „maison unifamiliale“ dans laquelle l’aménagement d’un logement intégré supplémentaire est interdit, a dénaturé et privé la notion ‚maison unifamiliale’ d’une partie de sa substance et imposé par la force des choses des restrictions urbanistiques et au droit de propriété allant au-delà du cadre tracé par le règlement grand-ducal du 8 mars 2017 PAP“.
Ein Anwalt aus Luxemburg-Stadt hatte bereits im August 2019 die damalige Innenministerin Taina Bofferding schriftlich auf die rechtlichen Widersprüche hingewiesen. In deren Antwortschreiben steht u.a.: „Je tiens tout de même à vous assurer que je tiendrai compte de votre réclamation lors de mon approbation, à condition qu’elle ne soit pas devenue sans objet.“
Warum?
Es stellt sich die Frage, warum der Escher Gemeinderat angesichts akuter Wohnungsnot und angesichts der Tatsache, dass in einer Universitätsstadt stets Studentenwohnungen benötigt werden (eine typische Nutzung einer Einliegerwohnung), die Möglichkeit von 4.000 zusätzlichen Wohnungen verbieten wollte.
Die Frage nach den Gründen stellte sich auch die „Cellule d’évaluation“ (CE) des Innenministeriums, die am 7. Oktober 2019 ein Gutachten zu den Vorhaben des neuen PAP QE erstellte. „La cellule s’interroge quant aux raisons qui ont pu motiver les autorités communales d’interdire tout logement intégré pour les PAP QE des zones d’habitation et des zones mixtes (…). En effet, aucun argument urbanistique valable ne peut être invoqué pour interdire l’aménagement d’un logement intégré (…)“
Nicht nur, dass es in den Augen der CE keinen Grund für ein solches Verbot gibt, auch wird bezweifelt („Il est même fort douteux (…)“), dass das Verbot konform zum Artikel 2 des Gesetzes vom 19. Juli 2004 über die Gemeindeplanung und Stadtentwicklung ist, der eine rationelle Nutzung von Boden und Raum befürwortet.
In seiner Stellungnahme zum Gutachten begründet der Schöffenrat seine Entscheidung damit, dass die Escher Einfamilienhäuser sich selten für qualitative Einliegerwohnungen eignen würden; darüber hinaus würde eine Verdoppelung der Wohnungsdichte in den betroffenen Vierteln zu Problemen führen, da die Infrastrukturen nicht angepasst seien.
Sonderbare Rechnung
Es stellt sich hierbei einerseits die Frage, ob die Gemeinde keine Möglichkeit hat, die Qualität einer Wohnung zu kontrollieren bzw. eine Veränderung zu fordern, falls die Wohnung nicht den Normen entspricht.
Andererseits ist die angeführte Verdoppelung der Wohnungsdichte nicht richtig. Die erwähnte großherzogliche Verordnung vom 8. März 2017 definiert im Anhang ebenfalls die Wohnungsdichte und sagt klipp und klar, dass Einliegerwohnungen für deren Berechnung nicht berücksichtigt werden: „On entend par densité de logement le rapport entre le nombre d’unités de logement et le terrain à bâtir brut exprimé en hectares. Les logements intégrés, au sens de l’annexe II du règlement grand-ducal du 8 mars 2017 (…) ne sont pas pris en compte.“
Der leitende Architekt der Gemeinde, Luc Everling, ignorierte dies und meinte in der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats vom 5. Februar 2021, dass wenn man über 4.000 zusätzliche Wohnungen genehmige, man laut Berechnungsschema der Wohnungsdichte rund 10.000 Menschen mehr in Esch hätte.
Die irreführende Berechnung hat offensichtlich die Mehrheit im Gemeinderat erschreckt und sie dazu bewogen, dem Rat des Schöffenrats bei der Abstimmung zu folgen. Die Opposition stimmte damals geschlossen dagegen.
Tageblatt